罗某、焦某凤诉隆回某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的代理词


审判长：
湖南银剑律师事务所依法接受罗某、焦某凤的委托，指派邓琼泉律师担任其诉隆回某某房地产开发有限公司（以下简称：川南公司）商品房买卖合同纠纷一案的代理人。现本代理人根据审判长归纳的本案焦点问题发表如下代理意见，请审判长参考并采纳。
焦点一：川南公司是否存在违约行为，是否应该支付违约金。
本代理人认为川南公司存在违约行为的事实清楚、证据确实充分，依法依约都应该支付违约金。理由如下：
1、本案是商品房买卖合同纠纷，合同有约定的按约定办，合同没有约定的按法定办；但本案商品房买卖合同是被告提供的格式合同，合同中存在着免除被告自己的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款；根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，这些条款应属无效。比如合同第十四条，被告违约了，被告只需继续履行，不要承担其他责任；还有房屋交付通知的约定，见附件五第二条，被告可以不履行应当书面通知交房的义务等等。而根据《中华人民共和国合同法》第七章：违约责任的规定，被告违约了，不但应该要继续履行，同时还应承担赔偿和支付违约金的责任，两者并行不悖。被告想通过签订霸王条款来免除其应当承担的违约责任，应该是行不通的。
2、本案被告至今没有提交证据证明涉案房屋即1栋商铺304号房的经验收合格证明，更不用说2017年8月30日之前经验收合格了。因此被告构成根本违约事实是清楚的。
3、原告已提交了原被告双方签字确认的反馈意见单以及商铺现场照片证明被告存在商铺过道未铺好瓷砖、铺面外墙未贴墙面砖、门窗未做好、光观电梯未开通、通风口被堵住、人行通道消防通道被切断等一系列一般违约行为。导致不单原告的商铺被告不能交付正常使用，跟原告一起购买被告第三楼商铺的业主以及整栋房屋的其他业主的商铺都没达到可供使用的标准。一句话，由于被告的这些违约行为导致不能实现合同目的。
焦点二：合同约定的违约金是否过高，是否过分超过违约实际造成的损失。
本代理人认为，合同约定的违约金并没有过高，理由是：
1、被告是一个房地产开发商，卖房子上千起，具备房屋买卖合同的专业知识跟技能；原告只购买过一二套房，欠缺这方面的知识和技能，合同又是被告提供的格式合同，被告不可能这么傻去设定对自己不利的条款。
2、被告到现在为止也没能提供证据证明约定的违约金过分高于实际可能造成的损失。
也就是说被告辩称违约金过分高于实际造成的损失是不符合常理也是没有证据支撑的。
综上所述，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，依法不予采信不予支持被告的辩驳理由。
此致
隆回县人民法院
代理人：邓琼泉  律师
2019年9月27日